Locazioni turistiche non imprenditoriali: il Consiglio di Stato rafforza la libertà contrattuale dei proprietari e stoppa i divieti locali
Roma, 7 maggio 2025 — La sentenza n. 2928/2025 della V Sezione del Consiglio di Stato ribadisce che la locazione ad uso turistico o “breve”, quando svolta in forma non imprenditoriale, è un semplice atto di disposizione del bene e dunque:
non ricade nell’ambito dell’art. 19 L. 241/1990 (SCIA);
non è soggetta a poteri prescrittivi o inibitori dei Comuni, salvo casi particolari previsti dalla legge;
richiede soltanto una comunicazione di inizio attività a fini di monitoraggio, non una SCIA vera e propria
Il giudizio delimita quindi la portata di regolamenti locali restrittivi (come quello di Sirmione) e conferma che l’obbligo di SCIA resta riservato alle gestioni imprenditoriali con più di quattro unità per periodo d’imposta, ai sensi dell’art. 13-ter D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023.
Il punto di vista di FIMAA-Confcommercio
Secondo la Federazione, la decisione “rappresenta un freno importante” ai tentativi comunali di limitare gli affitti brevi. Il Presidente Santino Taverna ricorda che l’attuale disciplina delle locazioni residenziali disincentiva i proprietari, mentre gli affitti brevi pesano per meno del 2 % del totale delle unità locate .
Dati ISTAT citati dalla Federazione mostrano oltre 9,5 milioni di abitazioni vuote (quasi una su tre); a Firenze vi sono 10 mila locazioni brevi contro 26 mila case sfitte, a Milano 20 mila contro 100 mila — numeri che ridimensionano il ruolo degli affitti brevi nella carenza di alloggi residenziali.
Requisiti di sicurezza e limiti quantitativi
Il quadro normativo resta comunque stringente su:
dispositivi di rilevazione gas e CO, estintori e conformità impiantistica per tutte le unità turistico-locative;
distinzione netta fra gestione imprenditoriale (oltre 4 appartamenti) e non imprenditoriale, con obbligo di SCIA solo per la prima
Fonti:
Nota dell’Ufficio Legale FIMAA, “Locazioni brevi e locazioni turistiche: il Consiglio di Stato sull’obbligo di SCIA”, 7 aprile 2025.
Comunicato stampa FIMAA-Confcommercio, “Locazioni turistiche: corretta l’interpretazione del Consiglio di Stato su Sirmione”, 7 maggio 2025.
Elaborazione a cura di Patrima Centro Studi.
